L’expulsion d’un locataire est une démarche qui ne peut être réalisée sans respecter une procédure légale stricte. En France, la législation protège les locataires contre les expulsions abusives, imposant aux bailleurs des obligations précises avant d’engager une telle procédure. L’expulsion peut être motivée par des impayés de loyers ou d'autres raisons valables. Toutefois, elle ne peut intervenir qu’après plusieurs étapes incontournables et sous le contrôle des autorités judiciaires.

Sommaire

Quels sont les motifs valables d’expulsion ?

Astuce : Vous rencontrez des difficultés avec votre locataire et souhaitez l'expulser ? Des professionnels qualifiés sont à votre disposition pour vous donner des conseils adaptés pour éviter des conflits.

Un propriétaire ne peut pas expulser un locataire sans une justification valable ou un motif réel et sérieux. La raison la plus courante d'expulsion est le non-paiement des loyers. Mais, il existe d'autres causes parmi lesquelles :

Le non-respect des obligations contractuelles : la dégradation du logement, une sous-location interdite, le non-respect du règlement de copropriété ;
L’occupation sans droit ni titre après l’expiration du bail ou après avoir donné congé au bailleur ;
L'absence d'assurance habitation ;
Les troubles anormaux du voisinage ;

Comment se déroule la procédure d'expulsion ?

Le locataire bénéficie d'une protection accrue face au professionnel qu'est le bailleur. C'est la raison pour laquelle avant de pouvoir expulser un locataire, le bailleur est tenu de respecter des étapes sous peine de voir sa responsabilité être engagée en fonction de si le contrat prévoyait une clause exécutoire ou pas :

Attention : La loi interdit toute expulsion durant la trêve hivernale, qui va du 1er novembre au 31 mars. Durant cette période, aucune expulsion ne peut être effectuée, sauf exceptions spécifiques (logement occupé illégalement, violences domestiques). De plus, certaines catégories de personnes vulnérables bénéficient de protections particulières, comme les personnes âgées ou en situation de handicap.

L'existence d'une clause exécutoire dans le contrat de bail

Lorsque le bail contient une clause résolutoire, le bailleur est en droit d'invoquer la résiliation du bail en cas de manquement du locataire à ses obligations contractuelles. Toutefois, cette résolution n’est pas immédiate.

En effet, le bailleur doit d’abord lui adresser un commandement de payer par l'intermédiaire d'un commissaire de justice. Ce commandement accorde au locataire un délai de six semaines pour régulariser sa situation. Durant cette période, celui-ci peut payer sa dette ou solliciter une aide sociale ou judiciaire. Ce n’est qu’après ce délai, en l’absence de régularisation, que le bailleur peut saisir le tribunal judiciaire.

Le juge va vérifier la validité de la clause résolutoire, l’existence de la dette locative ou du manquement, la bonne foi des parties et les circonstances personnelles du locataire. Il peut accorder des délais de paiement au locataire s’il est en mesure de régulariser ou alors rendre une décision d'expulsion de ce dernier.

Cette décision doit lui être obligatoirement signifiée. Et dans le cas où il ne s'exécute pas, dans les délais fixés, le commissaire de justice peut lui servir un commandement de quitter les lieux. Ou requérir la force publique pour une expulsion forcée, en cas de non-respect de ce commandement.

En l'absence d'une clause résolutoire

Si, après avoir mis en demeure le locataire de s'exécuter, il ne règle toujours pas sa situation après le délai accordé, le propriétaire peut saisir le tribunal judiciaire pour demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. Une fois l’ordonnance d’expulsion prononcée, l’huissier de justice notifie la décision au locataire et lui accorde un délai pour quitter les lieux. En cas de refus de quitter le logement, le commissaire lui donnera un commandement de quitter les lieux avant de solliciter l’intervention de la force publique en cas de résistance.

FAQ :

Qu’est-ce qu’une clause résolutoire dans un contrat de bail ?

C’est une disposition qui permet la résiliation automatique du bail si le locataire ne respecte pas certaines obligations, comme le paiement du loyer. Elle est généralement activée après un commandement de payer resté sans effet.

Un bailleur peut-il expulser son locataire pendant la trêve hivernale ?

Non, sauf exception. Entre le 1ᵉʳ novembre et le 31 mars, les expulsions sont interdites, excepté en cas de squat, de violences ou sur décision judiciaire spécifique.

Que faire si un locataire reçoit un commandement de quitter les lieux ?

Il est possible de faire appel de la décision, de demander des délais au juge, ou encore de solliciter un accompagnement social pour éviter l’expulsion.