Qu'est-ce que la copropriété ?
Astuce : Vous êtes copropriétaire et vous rencontrez des difficultés dans le cadre de l'exercice de vos droits, des avocats spécialisés sont à votre disposition.
La copropriété est le régime juridique qui s'applique aux immeubles ou ensembles immobiliers repartis en plusieurs lots et appartenant à différents propriétaires.
De ce fait, chaque copropriétaire possède une partie privative (un appartement, un local commercial, etc.) ainsi qu'une quote-part des parties communes (escaliers, toiture, ascenseur, etc.). La gestion de l’immeuble est encadrée par un règlement de copropriété et administrée par un syndic.
La copropriété est prévue en France par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967. Ces textes fixent les règles relatives aux droits et obligations des copropriétaires, à la répartition des charges et à l'organisation des assemblées générales.
Quels sont les droits des copropriétaires ?
Les personnes propriétaires d'un bien appartenant à un ensemble immobilier jouissent de plusieurs droits parmi lesquels :
La jouissance exclusive de son lot
Chaque copropriétaire, comme tout propriétaire, est entièrement libre d'occuper, louer ou vendre son bien comme il l'entend. Il a le droit de pouvoir jouir en toute liberté de son bien, sans être perturbé par une tierce personne ou par un autre propriétaire.
Attention : Toutefois, ses actions sont limitées car, il est tenu de se conformer au règlement de copropriété qui a été préalablement établi. De même, dans l'exercice de ses droits, il ne doit pas porter atteinte à ceux des autres propriétaires ou être à l'origine de troubles anormaux de voisinage (bruit excessif, nuisances olfactives, etc.).
Le droit d'utiliser les parties communes
Les parties communes (escaliers, couloirs, ascenseur, cour intérieure, jardins, etc.) sont à la disposition de l’ensemble des copropriétaires. Chacun a le droit de les utiliser selon leur destination et sous réserve du respect des règles établies dans le règlement de copropriété.
L’usage des parties communes par un ne doit pas entraver celui des autres copropriétaires.
Les décisions relatives à l’aménagement ou à l’utilisation des parties communes (installation de bancs, végétalisation, fermeture d’un accès, etc.) sont prises en assemblée générale.
Le droit d'effectuer des travaux
En principe, chaque copropriétaire peut librement entreprendre des travaux dans les parties privatives de son lot, sans avoir à informer l'assemblée générale des copropriétaires.
Cependant, l'autorisation de l'assemblée est exigée si les travaux portent atteinte à la destination de l'immeuble, à la structure de l’immeuble ou aux droits des autres locataires.
Par conséquent, certains travaux, comme la modification de façades, le percement de murs porteurs ou l'installation de conduits de ventilation, peuvent nécessiter une autorisation de l’assemblée générale.
Le droit de voter en assemblée générale et de contester les décisions
Chaque copropriétaire participe aux décisions collectives lors des assemblées générales. Il dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa quote-part des parties communes (tantièmes).
Les décisions prises peuvent concerner les travaux collectifs, le budget, la gestion des parties communes, la nomination du syndic, la modification du règlement de copropriété...
Ainsi, si un copropriétaire estime qu'une décision prise en assemblée lui cause un préjudice, il peut la contester devant le tribunal judiciaire dans un délai de deux mois après la notification du procès-verbal. Il doit cependant motiver sa demande et démontrer que la décision peut lui est préjudiciable ou qu’elle enfreint la législation en vigueur.
Le droit à l'information et à la transparence
Tout copropriétaire a le droit d’accéder aux documents relatifs à la gestion de la copropriété : comptes, procès-verbaux d’assemblée générale, contrats avec les prestataires, relevés de charges, et tout autre document administratif. Cette transparence permet un contrôle collectif des dépenses.
Bon à savoir : Le règlement de copropriété est un document juridique qui définit les droits, les devoirs de chaque copropriétaire et le mode de fonctionnement de la copropriété. Il comporte les informations concernant : l'usage des parties privatives et communes, la répartition des charges, les règles de fonctionnement de l’immeuble. Tout copropriétaire est tenu de le respecter.
Quelles sont les obligations des copropriétaires ?
En contrepartie de l'exercice de leurs droits, les copropriétaires sont tenus de respecter les obligations suivantes :
Payer les charges communes
Les copropriétaires doivent payer les charges de copropriété en fonction de leur quote-part. Ces charges couvrent : l’entretien des parties communes, les frais de gestion, l'assurance de l'immeuble, les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, le chauffage collectif et l'ascenseur. En cas de non-paiement, le syndic peut engager des poursuites pour recouvrement des sommes dues.
Entretenir et réparer le lot privatif
Les copropriétaires doivent assurer l’entretien de leur bien et effectuer les réparations nécessaires pour éviter des dégradations qui pourraient impacter la copropriété. Un dégât des eaux non réparé, par exemple, pourrait affecter les parties communes et engager la responsabilité du copropriétaire concerné.
Participer à la vie de la copropriété
Il est recommandé aux copropriétaires d’assister aux assemblées générales et de participer aux décisions collectives pour assurer une bonne gestion de l'immeuble. La désignation d'un conseil syndical permet un suivi rapproché des décisions prises et un meilleur contrôle de la gestion du syndic.
À noter : Le syndic est chargé d'exécuter les décisions de l'assemblée générale et d'assurer la gestion courante de l'ensemble immobilier. Alors que le conseil syndical assure le contrôle du syndic.
À quoi s'exposent les copropriétaires en cas de non-respect de leurs obligations ?
Un copropriétaire qui ne respecte pas ses obligations (non-paiement des charges, non-respect du règlement, absence d’entretien du lot privatif, etc.) peut être poursuivi par le syndic ou les autres copropriétaires. Les sanctions pouvant aller d’une mise en demeure à une action en justice donnant lieu à des sanctions financières. Dans certains cas extrêmes, le copropriétaire peut faire l'objet d'une saisie mobilière.
Quelles sont les sanctions en cas de non-respect des obligations ?
Un copropriétaire qui ne respecte pas ses obligations (non-paiement des charges, non-respect du règlement, absence d’entretien du lot privatif, etc.) peut être poursuivi par le syndic ou les autres copropriétaires. Les sanctions peuvent aller d’une mise en demeure à une action en justice pouvant entraîner des pénalités financières, voire une saisie sur ses biens en cas d’impayés prolongés. Dans certains cas extrêmes, le copropriétaire défaillant peut être contraint de vendre son bien par décision judiciaire.
À retenir : Vivre en copropriété implique de respecter des règles strictes pour garantir une cohabitation harmonieuse. En cas de conflit, plusieurs solutions existent, allant de la médiation à l’action en justice. Une bonne connaissance du règlement de copropriété et des droits de chacun permet d’éviter de nombreux désagréments et de préserver la qualité de vie des résidents.
Sources :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits ;
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc ;
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