Le régime juridique de la location courte durée
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Avec l’essor des plateformes de location saisonnière comme Airbnb, de plus en plus de propriétaires choisissent de rentabiliser leur bien immobilier en le proposant à la location pour de courtes durées. Le nombre de logements faisant l'objet de location saisonnière en France est estimé à près de 1,2 million. Par ailleurs, si cette pratique peut sembler simple et lucrative, elle est encadrée par une réglementation de plus en plus stricte. Entre les différentes règles qui l'encadrent, la location de courte durée est loin d’être un simple acte de gestion locative. Pour éviter tout litige ou sanction, il est essentiel de bien comprendre les règles applicables. Cet article aborde les principales obligations juridiques à respecter avant de louer un bien en meublé de tourisme.
La location de courte durée, aussi appelée location saisonnière ou location touristique, est une pratique qui s'est largement répandue avec l'essor des plateformes telles qu'Airbnb, Abritel ou Booking. Elle implique la mise à disposition d’un logement meublé pour une période précise, allant de quelques nuits à quelques semaines, mais ne dépassant pas 90 jours consécutifs.
Bon à savoir : Elle se distingue de la location meublée classique par sa fréquence et sa finalité touristique.
Toutefois, cette activité n'est pas exempte de contraintes juridiques. Elle est encadrée par le Code du tourisme qui énonce des règles très strictes, notamment dans les zones tendues, afin de protéger le parc locatif classique et réguler l'offre touristique.
La location courte durée est considérée comme une activité commerciale dès lors qu’elle est exercée de manière régulière. Cela implique que le propriétaire peut être qualifié de professionnel, et être soumis à un régime fiscal particulier. Le bien loué doit par ailleurs répondre aux critères du logement décent, être entièrement meublé et offrir les équipements de base nécessaires à l’accueil temporaire de voyageurs.
Les obligations préalables à la mise en location d'un bien
Les formalités d'enregistrement et de déclaration
Dans de nombreuses communes, il est obligatoire de déclarer toute activité de location courte durée en mairie. Elle se réalise via un formulaire Cerfa ou sur une plateforme dématérialisée. Et permet à la mairie de recenser l'offre de location saisonnière.
La demande d'autorisation liée au changement d'usage du logement
De plus, dans certaines grandes métropoles, la règlementation impose une procédure d'autorisation de changement d'usage si le logement n'est pas la résidence principale du propriétaire.
Dans les communes ayant préalablement adopté la règlementation relative au changement d'usage, cette déclaration permet d’obtenir un numéro d’enregistrement qui devra figurer sur l’annonce publiée en ligne. Cette formalité permet aux collectivités locales de suivre et de contrôler l'offre de logements de courte durée sur leur territoire.
À noter : La résidence principale d'une personne peut faire l'objet d'une location courte durée sans une autorisation préalable, mais seulement dans une limite de 120 jours par an. Cette disposition permet un encadrement de la pratique sans l’interdire, tant que le caractère résidentiel du logement est préservé.
Toutefois, la location de courte durée d'une résidence secondaire est assimilée à une activité commerciale et donc est soumise aux exigences du changement d'usage.
Le respect des règles propres à la copropriété
Les règles liées à la location saisonnière se complexifient lorsque le bien, objet de la location saisonnière, se situe dans une copropriété. Le règlement de copropriété peut interdire l’usage commercial des lots, ou soumettre l’activité à l’accord préalable de l’assemblée générale.
Même si aucun interdit explicite n’est mentionné, la multiplication des allées et venues, le bruit, l’atteinte à la tranquillité ou à la sécurité des autres résidents peuvent justifier des actions en justice de la part du syndicat des copropriétaires.
La jurisprudence reconnaît de plus en plus souvent la légitimité des copropriétés à restreindre ou à interdire la location courte durée lorsque celle-ci porte atteinte à la destination de l’immeuble ou au respect des règles de bon voisinage. Il est donc indispensable de consulter le règlement de copropriété avant de se lancer dans ce type d’activité.
L’encadrement fiscal et les obligations sociales
Louer un bien en courte durée génère des revenus qui doivent être déclarés à l’administration fiscale. Ces loyers entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le propriétaire peut opter pour le régime micro-BIC, qui permet un abattement forfaitaire de 30 % sur les recettes dans la limite de 15 000 euros pour les meublés de tourisme non classés, et 50 % dans la limite de 77 700 euros pour les meublés de tourisme classés. Ou pour le régime réel, qui autorise la déduction des charges réelles.
Les sanctions en cas de non-conformité
Les collectivités territoriales disposent de pouvoirs renforcés pour contrôler la conformité des locations. Le non-respect des règles applicables à la location courte durée peut exposer le propriétaire à des sanctions lourdes. Ces sanctions visent tant le défaut de déclaration préalable que le dépassement de la durée de location autorisée ou l’absence de changement d’usage.
Certaines villes ont mis en place des brigades spécialisées pour lutter contre les locations illégales. Paris, par exemple, est particulièrement active dans ce domaine et engage régulièrement des actions en justice contre les contrevenants.
Sources :
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