Lorsqu’on fait construire une maison, la crainte des malfaçons est bien légitime. Une mauvaise exécution des travaux peut engendrer des coûts élevés et des désagréments importants. Heureusement, la loi encadre strictement la responsabilité du constructeur pour protéger les propriétaires. Quelles sont les garanties dont vous bénéficiez ? Quels sont vos recours en cas de problème ? Cet article vous éclaire sur les moyens de vous prémunir contre les malfaçons.

Sommaire

Le principe de responsabilité du constructeur

Astuce : Vous avez réceptionné un ouvrage qui comporte des malfaçons et ne savez pas quoi faire ? Des professionnels qualifiés sont à votre disposition pour vous aider à défendre vos droits.

Le Code civil, et plus précisément l’article 1792, instaure un principe fondamental : le constructeur est responsable de plein droit des dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination pendant une durée de 10 ans à compter de la réception des travaux. Cette responsabilité de plein droit signifie que le maître d’ouvrage n’a pas nécessairement besoin de prouver une faute du constructeur. Il lui suffit de démontrer l’existence d’un dommage entrant dans le champ de la garantie légale et résultant de l’intervention du constructeur.

À noter : Le constructeur ne peut s’exonérer de sa responsabilité que dans des cas très limités, tels que la force majeure, le fait d’un tiers ou la faute du maître d’ouvrage.

Cette rigueur juridique vise à garantir la sécurité des constructions et à éviter les litiges techniques interminables.

Le champ d’application de la responsabilité du constructeur

Le terme "constructeur" doit s’entendre dans un sens large. Il inclut non seulement les entrepreneurs, mais aussi les architectes, les maîtres d’œuvre, les bureaux d’études techniques, les promoteurs immobiliers, les vendeurs d’immeubles à construire, ainsi que toutes les personnes qui interviennent dans la réalisation de l’ouvrage avec une fonction de conception ou de direction.

La responsabilité du constructeur ne peut être mise en œuvre que si des conditions précises sont remplies :

Tout d'abord, il doit avoir véritablement contribuer à la réalisation d'un ouvrage, que ce soit pour les constructions de bâtisses neuves, les travaux de rénovation ou de réhabilitation.

Bon à savoir : Cette responsabilité s’applique à tous les types de constructions : maisons individuelles, logements collectifs, bâtiments commerciaux, ouvrages publics, etc.

Ensuite, l'ouvrage doit avoir été réceptionné par le maître d'ouvrage, le propriétaire ou les copropriétaires. Car, cela constitue le point de départ des différentes garanties.

Enfin, les malfaçons doivent être constatées au moment de la réception ou au plus tard 10 ans après la réception de l'ouvrage par le maître d'ouvrage, le propriétaire ou l'acquéreur du bien.

À noter : La malfaçon peut être définie comme un défaut ou une erreur dans l’exécution des travaux de construction ou de rénovation, qui résulte d’un non-respect des normes techniques ou des dispositions contractuelles. Elle peut concerner un ouvrage dans son ensemble ou un élément spécifique, et se manifester soit immédiatement (désordre apparent), soit de manière différée (désordre caché).

Les différentes garanties légales en matière de construction

Attention : Afin de garantir l’effectivité des garanties légales, le législateur a imposé un dispositif assurantiel obligatoire pour les acteurs de la construction. Le système d'assurance prévu par la loi Spinetta est constitué de deux régimes principaux : l’assurance responsabilité civile décennale du constructeur et l’assurance dommages-ouvrage souscrite par le maître d’ouvrage.

La loi impose au constructeur plusieurs garanties pour assurer la qualité des travaux réalisés. Ces garanties sont essentielles pour assurer la protection des propriétaires, maître d'ouvrage ou acquéreur en cas de défauts de construction. Ces garanties légales sont au nombre de 3, il s'agit de :

La garantie de parfait achèvement : Elle couvre tous les désordres apparents ou qui se sont révélés au cours de l'année qui suit la réception. Cette garantie exige au constructeur de réparer tous les défauts signalés, sans considération de leur gravité. Elle s’applique à tous les corps d’état ayant participé aux travaux. Il revient juste au maître d’ouvrage de notifier les désordres par écrit, souvent par lettre recommandée, et de solliciter leur réparation dans un délai raisonnable.
La garantie biennale : elle est encore appelée la garantie de bon fonctionnement. Elle concerne les éléments d’équipement dissociables du gros œuvre, c’est-à-dire ceux qui peuvent être remplacés sans affecter la structure de l’ouvrage. On pense par exemple aux équipements de chauffage, aux menuiseries intérieures, aux volets roulants, aux interphones ou aux robinets. En cas de défaillance de ces équipements, le constructeur doit assurer leur réparation ou leur remplacement à ses frais.
La garantie décennale : elle oblige le constructeur de réparer, pendant dix ans, les désordres affectant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Il peut s’agir de fissures importantes dans les murs porteurs, d’effondrements partiels, d’infiltrations graves, de défauts d’isolation majeurs ou de malfaçons rendant les lieux inhabitables ou dangereux. Cette garantie s’étend également aux équipements indissociables du gros œuvre, comme les canalisations encastrées ou les installations intégrées à la structure.

La procédure à suivre en cas de malfaçons

Lorsqu’un maître d’ouvrage constate une malfaçon, il dispose de plusieurs leviers d’action. Si le désordre apparaît avant ou au moment de la réception, il peut formuler des réserves dans le procès-verbal de réception. Si le désordre survient après réception, il peut activer la garantie concernée en fonction du délai écoulé. Dans tous les cas, il est recommandé de notifier le constructeur par écrit, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception, en décrivant précisément les désordres constatés.

En cas de refus ou de silence du constructeur, le maître d’ouvrage peut engager une procédure judiciaire. Avant cela, une expertise amiable ou judiciaire peut être demandée afin de constater les malfaçons, d’en identifier les causes, d’estimer leur coût de réparation et d’en attribuer la responsabilité. L’expertise est souvent une étape cruciale dans ce type de contentieux. Le juge peut ensuite ordonner la réparation en nature, la réalisation des travaux par un tiers aux frais du constructeur ou l’octroi de dommages-intérêts.

À retenir : Dans un contexte dans lequel les enjeux liés à la transition énergétique, aux normes environnementales et à la performance des bâtiments se renforcent, les exigences de qualité dans la construction sont de plus en plus élevées. Les litiges liés aux malfaçons ne se limitent plus aux seules atteintes à la solidité, mais intègrent désormais des considérations liées à l’isolation, à la ventilation, aux économies d’énergie ou encore au confort d’usage.

Sources :

https://www.legifrance.gouv.fr/codes ;

https://www.economie.gouv.fr/dgccrf/les-fiches-pratiques/malfacon ;