L’investissement locatif nu : régime réel ou micro-foncier ?
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Lorsqu'une personne loue un logement vide, c’est-à-dire non meublé, elle relève du régime des revenus fonciers. Et dispose alors deux options fiscales : le régime micro-foncier ou le régime réel.
Le régime micro-foncier
C'est le plus simple. Il s’applique automatiquement si vos revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 € par an. Il permet un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers perçus, sans possibilité de déduire les charges réelles. Ce régime est intéressant si vous avez peu de frais.
Le régime réel
Il est conseillé si vous avez des charges importantes et s'applique si vos revenus fonciers annuels sont supérieurs à 15 000 euros (travaux, intérêts d’emprunt, assurances, taxe foncière, etc.). Il permet de déduire l’ensemble des charges générées par votre investissement locatif, ce qui peut fortement réduire votre base imposable.
La location meublée : LMNP ou LMP ?
La location meublée est souvent plus rentable que la location vide car, elle permet d'imposer des loyers plus élevés et bénéficier d’une fiscalité spécifique, rattachée aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
La location meublée non professionnelle
Si les recettes locatives d'une personne ne dépassent pas 23 000 € par an et sont inférieures/égales à la moitié des revenus globaux du foyer fiscale, la personne relève du statut de Loueur Meublé Non Professionnel. Ce statut est une option intéressante pour accroître son patrimoine.
Il permet à un bailleur de bénéficier de deux options :
- Le régime micro-BIC, avec un abattement forfaitaire de 50 % sur les bénéfices annuels,
- Le régime réel, qui donne droit à la déduction des charges réelles de la location et l'amortissement des meubles et des locaux.
Le loueur non professionnel est soumis aux impôts suivants : la taxe foncière, la cotisation foncière des entreprises, la taxe d'habitation et la TVA.
Au-delà des seuils fixés, le bailleur passe automatiquement en Loueur Meublé Professionnel (LMP).
La location meublée professionnelle
C'est le statut qui s'applique à tout loueur dont les recettes annuelles locatives du foyer fiscal sont supérieures à 23 000 euros et supérieures au montant total des autres revenus du foyer fiscal. Le bailleur bénéficie aussi dans ce cas de deux régimes, celui de la micro-entreprise (si le chiffre d'affaires est inférieur à 188 700 pour les meublés de tourisme classés et à 77 700 euros pour les meublés de tourisme non classés) ou le régime réel (si le chiffre d'affaires est supérieur à 77 700 euros).
Ce régime apparait plus contraignant mais offre aussi des avantages : comme la déduction des charges réelles de la location et l’exonération des plus-values de cession en fonction du montant des recettes.
À noter : L'exonération est totale si les recettes de locations sont inférieures à 90 000 euros hors taxes et partielle lorsqu'elles sont comprises entre 90 000 et 126 000 euros hors taxes.
Le loueur professionnel est soumis aux impôts suivants : la taxe foncière et la cotisation foncière des entreprises.
Le dispositif Pinel
Le dispositif Pinel permettait de bénéficier d’une réduction d’impôt pour l’achat d’un logement neuf, à construire, ou en état de futur achèvement, destiné à la location, dans une zone éligible (zones tendues A, A bis et B1). Le bien devait être loué non meublé, à usage de résidence principale, à un loyer plafonné et à des locataires sous conditions de ressources. La réduction d’impôt dépendait de la durée de location et de la localisation du quartier. Mais depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, les personnes ne peuvent plus y souscrire.
Le dispositif Denormandie
Il est adapté à ceux qui préfèrent investir dans des logements anciens, soit en les améliorant, soit en les transformant en lieu d'habitation. Elle représente alors une alternative intéressante au Pinel et s’applique dans certaines villes moyennes éligibles, souvent situées dans des zones de revitalisation.
Pour en bénéficier, l’investisseur doit avoir acheté un logement ancien et réaliser des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération.
Cet investissement locatif est soumis à des conditions précises :
- Le logement doit être situé dans l'une des communes fixées par le dispositif ;
- Les travaux réalisés doivent avoir pour but des améliorations précises (les performances énergétiques du logement, le changement de chaudière, l'isolation des combles, etc
Pour obtenir une réduction d'impôt, les travaux doivent intervenir dans la période allant du 28 mars 2019 au 31 décembre 2027. Son taux varie en fonction de la durée de la location : pour une durée de 6 ans, la réduction est de 12 % du prix du bien ; pour 9 ans, elle est de 18 % ; et pour 12 ans, elle est de 21 %. Ce dispositif est particulièrement attractif pour ceux qui veulent participer à la réhabilitation du tissu urbain tout en profitant d’un avantage fiscal.
Le dispositif Loc'Avantages
Il permet à toute personne ayant signé une convention avec l'Anah pour la location d'un logement, de bénéficier d'une réduction d'impôt. Pour cela, la signature de la convention doit nécessairement intervenir dans la période allant du 1ᵉʳ avril 2022 eu 31 décembre 2027.
Le logement objet de location doit être loué sous vide et dans le but de représenter la résidence principale du locataire.
Le taux de la réduction en question dépend de si la convention avec l'Anah a été signée avec une intermédiation ou pas.
- En l'absence d'une intermédiation locative : le taux de la réduction est de 15 % pour une location intermédiaire (loc1) et de 35 % pour une location sociale (loc2).
- Dans le cas d'une intermédiation locative : le taux est de 20 % pour une loc 1, 40 % pour une loc 2 et 65 % pour une location très sociale (loc 3).
Comment choisir le bon dispositif fiscal ?
Le choix du dispositif fiscal dépend de plusieurs critères : votre niveau d’imposition, vos recettes locatives, le type de bien (neuf ou ancien), votre stratégie patrimoniale, votre appétence pour la gestion, ou encore la durée pendant laquelle vous souhaitez conserver le bien.
Dans tous les cas, il est recommandé de faire des simulations et, si possible, de se faire accompagner par un professionnel de la gestion de patrimoine ou un expert-comptable.
Sources :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F35782
https://entreprendre.service-public.fr/vosdroits/F32805
https://www.economie.gouv.fr/particuliers/location-meublee-declaration-revenus-impot
