La colocation : que choisir entre le bail individuel et le bail solidaire ?

Les caractéristiques de la colocation

  Astuce : Vous souhaitez opter pour une colocation mais, ne connaissez pas quel contrat choisir ? Des avocats spécialisés sont à votre disposition pour vous donner les conseils adaptés à vos besoins !

Face à l'augmentation des prix de l’immobilier, la colocation séduit un nombre croissant de locataires en France. Étudiants, jeunes actifs ou même seniors s’orientent vers cette formule qui permet de partager un logement, mais aussi les charges, dans un esprit de vie collective. Pourtant, au moment de signer, une question cruciale se pose : faut-il opter pour un bail individuel ou pour un bail solidaire ? Ces deux options engendrent des conséquences juridiques et financières très différentes.  Il est donc essentiel d’en comprendre les spécificités avant de s’engager.

La colocation est le fait pour plusieurs personnes d'occuper un même logement, qu’elles soient liées ou non par des liens, qu'ils soient familiaux ou amicaux.

  Attention : La colocation ne concerne pas la location faite par les couples mariés ou pacsés.

Cette occupation commune implique à cet effet une organisation partagée des lieux et des frais. Chaque personne disposant généralement d’une chambre privative, tandis que les pièces comme la cuisine, la salle de bain ou le salon sont communes.

  À noter : La colocation ne se limite plus aujourd’hui aux étudiants. Elle s’étend à un large éventail de profils : jeunes actifs, couples séparés, retraités cherchant un cadre convivial, voire parents isolés.

Au regard de la loi, la colocation est régie par les mêmes principes que les autres contrats de location, mais avec des particularités précises en fonction du type de bail choisi. Le contrat doit mentionner la répartition des pièces, la surface, les obligations des parties, des charges, ainsi que les modalités de départ d’un colocataire. Enfin, la vie en colocation repose aussi sur la communication, le respect des règles communes et une certaine capacité à vivre en collectivité.

Le bail individuel : indépendance et sécurité

Le bail individuel est une alternative de plus en plus proposée, surtout dans les colocations professionnelles ou gérées par des résidences étudiantes. Dans ce cas, chaque colocataire signe un contrat distinct pour sa chambre, avec le propriétaire. Les autres pièces étant communes. Chaque personne est ainsi seule responsable du paiement de son loyer et de ses charges.

Ce type de bail garantit une plus grande autonomie et évite d’être pénalisé par les manquements des autres colocataires. Car, le propriétaire ne peut pas se retourner contre ces derniers en cas de défaut de paiement d'un colocataire. De même, le logement est dans ce cas plus facile à louer que dans le cadre d'un bail unique parce que le propriétaire peut intégrer des locataires au fur et à mesure dans le logement.

Cependant, ce type de bail peut comporter des inconvénients :

• Il offre aussi moins de flexibilité en matière d’organisation collective : les locataires ne choisissent pas toujours leurs futurs colocataires, ce qui peut rendre la colocation difficile s'ils ne s'entendent pas ;
• La gestion des charges est plus complexe : il faut repartir les charges communes entre les différents locataires individuels ;

Le bail unique solidaire : une responsabilité partagée

Le bail solidaire, aussi appelé bail unique, est le plus courant dans les colocations classiques. Il implique que tous les colocataires signent un seul et même contrat de location. Cette forme de bail repose sur la solidarité entre les colocataires : chacun est responsable du paiement d'une partie du loyer total. Et en cas d'impayés, le loyer peut être exigible dans son entièreté à tout colocataire, si le contrat est assorti d'une clause de solidarité. De même, si l'un des colocataires vient à quitter le logement, le bail se poursuit et les colocataires restants sont redevables de l'intégralité du loyer. Cette situation peut entraîner des tensions et une pression financière importante sur les locataires restants.

L’un des principaux avantages du bail solidaire est qu’il simplifie la gestion du bail par le propriétaire puisque ce dernier n’a qu’un seul contrat à gérer. Par ailleurs, la répartition des frais fixes (internet, électricité, gaz) est généralement plus simple, car les colocataires peuvent souscrire ensemble aux services et les répartir équitablement.

Quelle option choisir selon sa situation ?

Pour un bailleur : 

Du point de vue du propriétaire, le choix entre un bail individuel et un bail solidaire dépend de plusieurs facteurs. Le bail solidaire est souvent préféré en ceci qu'il offre une garantie en cas d’impayés. Il facilite également la gestion locative, puisqu’il n’y a qu’un seul contrat à administrer.

Le bail individuel, en revanche, peut permettre au propriétaire de fixer des loyers distincts pour chaque chambre et d’avoir un meilleur contrôle sur les conditions d’occupation. Toutefois, il nécessite une gestion plus minutieuse, notamment pour la signature des contrats et la perception des loyers de plusieurs locataires distincts.

Pour un locataire : 

Le choix entre un bail individuel et un bail solidaire dépend principalement de la relation entre les colocataires et de leur niveau de confiance mutuelle. Pour une colocation entre amis ou membres de la même famille, un bail solidaire peut être une option avantageuse, à condition que chacun soit en mesure d’honorer ses engagements.

À l’inverse, si les colocataires ne se connaissent pas bien ou s’ils veulent conserver une autonomie financière, le bail individuel est plus protecteur. Il permet d’éviter les situations dans lesquelles l’un des colocataires doit payer pour un autre.

Sources :

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F34661 ;
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article ;