La rupture d'un bail locatif, que ce soit par volonté du locataire ou du propriétaire, soulève toujours des questions pratiques et juridiques. Beaucoup de locataires ignorent ce à quoi ils ont droit à l’approche de la fin du contrat de location, ce qui peut parfois conduire à des erreurs ou à des conflits. Pourtant, le Code civil et la loi du 6 juillet 1989 encadrent de manière précise cette période de transition. Cet article présente les droits du locataire au terme de son bail.

Sommaire

Le droit de mettre fin au bail

Astuce : Vous faites face à des tensions avec votre bailleur à la fin de votre bail ? Vous n'êtes pas seuls ! Des professionnels sont là pour vous aider à faire valoir vos droits.

Le locataire peut mettre fin au bail quand il le souhaite, sans attendre l’échéance de trois ans (pour une location vide) ou d’un an (pour une location meublée). Cependant, il doit obligatoirement donner congé au bailleur en respectant un préavis. Ce dernier est en principe de trois mois pour une location vide, et un mois pour une location meublée.

Il existe toutefois des situations dans lesquelles le préavis peut être réduit à un mois, même pour une location vide. Notamment lorsque le locataire obtient un nouvel emploi, perd son emploi, retrouve un nouvel emploi après une perte d'emploi, est muté, perçoit le RSA ou l’allocation adulte handicapé ou encore s’il emménage dans un logement social.

Le préavis commence à courir à partir du moment où le bailleur reçoit la lettre de congé, qui doit être envoyée de préférence sous forme de recommandé avec accusé de réception, ou remise en main propre contre signature.

Le droit à un congé régulier et motivé en cas de résiliation par le bailleur

Le propriétaire ne peut mettre un terme à un contrat de bail que dans l'optique de vendre le logement, d'y vivre lui-même ou en présence d'un motif légitime et sérieux. Pour ce faire, il est tenu de respecter un formalisme strict :

Le congé doit être notifié au moins six mois avant la date de fin du bail, par lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé. Le contenu de la lettre de congé est fonction du motif de la rupture du contrat de bail :

Le congé pour vendre : le motif du congé, le prix et les conditions de vente du logement, la description du logement et les conditions de l'offre de vente au locataire prévues par l'article 15 de la loi visée plus haut ;
Le congé pour habiter : le motif du congé, l'identité et l'adresse du bénéficiaire de la reprise, le lien de parenté éventuel entre le propriétaire et le bénéficiaire et le justificatif du caractère sérieux de la reprise ;
Le congé pour motif légitime et sérieux : les motivations du non-renouvellement du bail ;

Si ces conditions ne sont pas réunies ou si la notification est irrégulière, le congé est nul, et le locataire a le droit de rester dans le logement.

Le droit de rester dans les lieux jusqu’à la fin du préavis

Même après avoir donné congé, le locataire conserve pleinement le droit d’occuper son logement jusqu’à la fin du délai de préavis. Le propriétaire ne peut pas lui imposer de quitter les lieux avant la date prévue, sauf si les deux parties tombent d'accord ou le locataire le sollicite.

Durant cette période, le locataire est tenu de continuer à payer le loyer et les charges normalement. En revanche, s’il quitte le logement plus tôt et que le propriétaire parvient à le relouer rapidement, le locataire ne sera redevable du loyer que jusqu’à l’entrée du nouveau locataire.

Le droit à une restitution du dépôt de garantie dans les délais légaux

Le dépôt de garantie est prévu par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Il s'agit en effet d'une somme d'argent dont le versement dont le montant ne peut excéder un mois de loyer hors charges pour un logement vide et deux mois pour un logement meublé.

À noter : Cette somme a pour objectif de couvrir les éventuels manquements du locataire, comme des loyers impayés ou des détériorations causées au logement. Elle ne peut être utilisée pour autre chose et doit être conservée par le propriétaire jusqu’à la fin du bail.

Ce dernier doit nécessairement figurer dans le contrat de location pour pouvoir être exigible par le bailleur. Il ne produit pas d’intérêts pour le locataire et ne peut être révisé en cours de bail.

Lorsque le bail se termine, l’un des enjeux les plus sensibles et qui est souvent source d'opposition entre le bailleur et le locataire est la restitution du dépôt de garantie.

Le délai de restitution du dépôt de garantie varie en fonction de l'état des lieux :

Astuce : Le locataire doit donc être particulièrement vigilant lors de l’état des lieux d’entrée et de sortie. Un état des lieux d’entrée précis et détaillé permet d’éviter des retenues abusives à la fin du bail.

Si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée : le délai est d’un mois maximum à compter de la remise des clés par le locataire au bailleur ou son mandataire, en mains propres ou par lettre recommandée avec accusé de réception.
Si l’état des lieux de sortie n'est pas conforme à celui d’entrée : le délai est de deux mois maximum en cas de dégradations constatées. Et le propriétaire a le droit d'effectuer des retenues pour réparer les dégâts constatés (trous non rebouchés, des peintures détériorées ou un sol endommagé...)

Mais l'usure normale du logement ne doit pas être facturée au locataire. Par exemple, des traces sur les murs causées par le temps ne doivent pas être retenues contre le locataire, contrairement à des trous non réparés ou des dégâts causés par un manque d’entretien.

Attention : Le locataire a le droit d’obtenir un détail des retenues éventuelles, accompagnées de justificatifs (factures, devis, lettres de relance, etc.). Toute retenue injustifiée ou abusive peut donner lieu à un recours.

En cas de retard injustifié, le locataire est en droit de réclamer des intérêts de retard, fixés à 10 % du loyer mensuel par mois de retard entamé.

Que faire en cas de conflit lié à la fin du bail ?

En cas de conflit avec le propriétaire à la fin du bail, qu’il s’agisse de la non-restitution du dépôt de garantie, d’un congé contesté, ou d’une retenue abusive, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation, qui intervient gratuitement pour régler les différends. En cas d’échec ou si le litige est trop complexe, il peut porter l’affaire devant le juge des contentieux de la protection, compétent pour les affaires locatives.

C'est pourquoi, il est conseillé de toujours conserver une trace écrite des échanges avec le bailleur (lettres, emails, état des lieux, photos…), afin de pouvoir faire valoir ses droits efficacement.

Sources :

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269 ;

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929

https://www.legifrance.gouv.fr/loda ;

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1168 ;