Quel est le cadre légal de la servitude de passage ?
Astuce : Vous êtes victime d'atteinte dans l'exercice de votre droit de passage sur le terrain appartenant à une autre personne ? Des professionnels qualifiés sont à votre disposition !
La servitude de passage est un droit réel immobilier, attaché à un bien foncier appelé "fonds dominant", qui permet à son propriétaire de traverser un autre terrain, dit "fonds servant", pour accéder à la voie publique.
Attention : Le détenteur du droit de passage bénéficie des avantages, en contrepartie desquels, il est tenu d'assurer le respect sur le long terme. Cela implique un usage raisonnable, respectueux et conforme aux modalités prévues par la loi ou par la convention signée. Le propriétaire du fonds dominant doit veiller à ne pas élargir le passage, ni y faire transiter des véhicules lourds s’ils ne sont pas prévus, sous peine de voir son droit remis en question.
Les catégories de servitudes sont les suivantes :
- La servitude légale : elle est acquise de fait conformément à l'article 682 du Code civil, lorsque l’accès à une propriété est enclavé.
Bon à savoir : Un terrain est considéré comme enclavé lorsqu’il ne dispose d’aucun accès ou d’un accès insuffisant à la voie publique. Cela signifie que le propriétaire ne peut pas entrer ou sortir de sa propriété sans passer par un terrain appartenant à autrui.
Dans ce cas, le propriétaire du terrain doit permettre un passage pour permettre l’accès à la propriété enclavée. Car, ce manque d’accès peut rendre le terrain inutilisable, non constructible ou alors difficile à valoriser.
- La servitude conventionnelle : elle, résulte d’un accord entre propriétaires voisins, formalisé par un acte sous seing privé ou un acte authentique notarié. Ces derniers s’entendent sur les modalités du passage, en précisant le tracé, la largeur, le type d’usage (piéton, véhicule, etc.), et parfois une indemnité financière.
Quelles sont les atteintes au droit de passage ?
Le propriétaire du fonds dominant peut rencontrer plusieurs obstacles à l’exercice de son droit de passage. Il peut s’agir d’une clôture érigée pour bloquer le passage, d’un portail cadenassé, de plantations ou objets volontairement déposés sur le tracé, ou encore d’un refus d’entretien du chemin rendant le passage difficile voir dangereux. Ces entraves constituent des atteintes manifestes au droit de servitude et peuvent justifier des actions correctives.
Attention : Il est essentiel de documenter toutes ces atteintes. Des photographies datées, des vidéos, des courriers échangés avec le voisin ou un constat d’huissier permettront de démontrer l’entrave et de servir de preuve en cas de procédure judiciaire.
La réactivité face à ces atteintes permet souvent de rétablir la situation sans avoir à recourir à une action en justice.
Comment contester une atteinte au droit de passage ?
L’importance de prouver l’existence de la servitude
Avant toute action, il est impératif de vérifier l’existence et la validité de la servitude. Cela peut se faire à l'aide d'un acte notarié ou d'un jugement. Dans certains cas, il faut faire appel à un géomètre pour confirmer l’enclavement du terrain et l’absence d’alternative d’accès. De même, la personne concernée peut aussi consulter le cadastre et le titre de propriété afin de s’assurer que la servitude est bien inscrite.
La nécessité de privilégier la voie amiable
Si la servitude est bien établie, il est conseillé de tenter une résolution amiable du conflit avec son voisin pour éviter toute confrontation inutile. Une lettre recommandée avec accusé de réception peut suffire pour rappeler les droits du propriétaire, exposer les faits et demander la remise en conformité du passage.
En cas de désaccord persistant, il est possible de faire appel à un conciliateur de justice ou un médiateur. Ces professionnels peuvent aider à trouver un terrain d’entente, notamment en proposant un nouveau tracé du passage, une indemnité ou des travaux d’aménagement. La médiation permet souvent de préserver les relations de voisinage et d’éviter l’alourdissement des frais liés à une procédure judiciaire.
Le recours au tribunal judiciaire
Lorsque les démarches amiables échouent, le propriétaire du fonds dominant peut engager une procédure judiciaire. Le tribunal judiciaire est compétent pour trancher ce type de litige. L’action peut viser à faire reconnaître officiellement l’existence de la servitude, ordonner la suppression des obstacles ou encore condamner le propriétaire du fonds servant à réparer les préjudices subis.
En cas d’urgence, par exemple si le passage est totalement bloqué, une procédure en référé peut être engagée. Cette voie permet d’obtenir une décision rapide et provisoire afin de faire cesser l’atteinte immédiatement, en attendant que le litige soit tranché sur le fond.
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