L'encadrement juridique des travaux en copropriété
Astuce : Vous souhaitez contester des travaux irréguliers réalisés par votre voisin ? Des avocats spécialisés en copropriété sont à votre disposition.
Dans une copropriété, la réalisation de travaux est encadrée par des règles strictes destinées à préserver l’harmonie de l’immeuble, le respect des droits de chacun, ainsi que la sécurité des structures communes. Ainsi, chaque copropriétaire est libre d’aménager ses parties privatives comme il le souhaite, à condition de ne pas porter atteinte aux parties communes, ni à la structure de l’immeuble. Si un copropriétaire souhaite alors rénover son appartement ou réaliser des aménagements importants dans ses parties privatives, il doit non seulement veiller à ne pas porter atteinte aux parties communes ou à l'aspect extérieur de l'immeuble, mais également respecter les procédures prévues par le règlement de copropriété et la loi.
Bon à savoir : Les travaux nécessitant une autorisation préalable peuvent inclure l’abattement d’un mur porteur, l’installation d’un conduit sur la façade, la pose d’une climatisation extérieure, ou encore des ouvertures supplémentaires. Même des travaux apparemment mineurs peuvent avoir un impact indirect sur les autres copropriétaires ou sur la structure globale du bâtiment. C’est pourquoi, il est important de respecter la procédure.
La contestation des travaux illégaux en copropriété
Lorsqu’un copropriétaire entreprend des travaux modifiant l'aspect général du bâtiment sans l'autorisation préalable de l'assemblée générale, cela peut entraîner des conséquences juridiques et matérielles. De ce fait, les autres copropriétaires, affectés par ces interventions illégales, disposent de plusieurs recours. Cette règle vise à garantir la cohérence esthétique de l’immeuble et la sécurité de ses occupants. La première démarche consiste à s’assurer qu’il s’agit bien d’une infraction.
Pour ce faire, il convient alors de consulter le règlement de copropriété, les plans de l’immeuble, et éventuellement les procès-verbaux des dernières assemblées générales pour vérifier s’il a été question d’une demande de travaux. Si aucune autorisation n’a été votée, ou si les travaux réalisés dépassent le cadre de ce qui avait été approuvé, une infraction peut être constatée.
À noter : L’un des premiers signaux d’alerte vient souvent des nuisances causées aux autres occupants : bruits répétés, modification de la ventilation, infiltrations, perte de luminosité, etc. D’autres conséquences, plus graves, peuvent apparaître en cas d’atteinte à la solidité de l’immeuble. Ces éléments peuvent justifier un recours, tant pour faire cesser les travaux que pour obtenir réparation.
La mise en cause du copropriétaire fautif
Une fois les faits établis, les voisins concernés peuvent alerter le syndicat de copropriété. Ce dernier peut adresser une mise en demeure au copropriétaire fautif afin qu’il suspende immédiatement ses travaux et qu’il présente une demande de régularisation devant l’assemblée générale. Si le dialogue échoue, ou si le copropriétaire persiste malgré les mises en garde, le syndic peut saisir le juge afin d’obtenir la remise en état des lieux ou la cessation des travaux. Si le syndic refuse d’intervenir ou tarde à agir, un ou plusieurs copropriétaires peuvent agir en justice à titre individuel, à condition de démontrer que les travaux portent directement atteinte à leurs droits ou leur causent un préjudice personnel. Une action en référé peut permettre d’obtenir une décision rapide, notamment si la situation présente un risque urgent.
La voie judiciaire pour contester les travaux
Le recours au tribunal judiciaire est l’outil principal permettant aux voisins de faire valoir leurs droits face à des travaux non autorisés. Le juge peut ordonner la démolition des installations irrégulières, la remise en conformité avec le règlement de copropriété, ou l’octroi de dommages et intérêts pour préjudice subi. Toutefois, la procédure nécessite des preuves solides : photographies, constats d’huissier, témoignages, rapports d’experts. Il est également recommandé d’agir dans un délai raisonnable. Le Code civil prévoit une prescription de cinq ans pour les actions liées à des atteintes aux règles de copropriété. En pratique, plus l’action est engagée tôt, plus les chances de succès sont importantes, car le juge prend en compte l’ancienneté des faits et les conséquences de leur tolérance.
La sanction pour non-respect des règles d'urbanisme
En plus de porter atteinte aux règles de copropriété, certains travaux peuvent par ailleurs aller à l'encontre des règles d’urbanisme. Dans ce cas, il est possible de saisir la mairie afin de signaler l’existence d’un chantier irrégulier. La commune peut alors vérifier si un permis de construire ou une déclaration préalable était requis, et engager une procédure de contrôle.
Si une infraction est constatée, la commune peut délivrer un arrêté interruptif de travaux, imposer une régularisation ou même poursuivre le contrevenant devant le tribunal correctionnel. Ce recours complémentaire est particulièrement utile lorsque les travaux ont une incidence sur l’espace public ou l’aspect extérieur de l’immeuble. Il permet d’ajouter une pression supplémentaire sur le copropriétaire concerné et, dans certains cas, d’obtenir plus rapidement une régularisation.
Sources :
https://www.village-justice.com/articles/les-travaux-sans-autorisation-copropriete,49789.html
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