Selon la règlementation française, plus précisément la loi du 8 juillet 1989 et le décret du 26 août 1987, le propriétaire ou le bailleur est tenu "d'entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ". Et le locataire quant à lui doit prendre en charge les réparations locatives. En d'autres termes, le cadre légal établi vise à garantir un équilibre : d’un côté, le propriétaire doit s'assurer que le locataire vit dans un logement décent et habitable ; de l’autre, le locataire doit veiller à maintenir le bon état général du bien pendant toute la durée de la location.
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Quels sont les travaux à la charge du bailleur ?
Le propriétaire est responsable de toutes les réparations importantes qui concernent l'intégrité du logement, sa conformité aux normes de sécurité ou de décence.
À noter : Dans le cas où un sinistre ou un dysfonctionnement met en danger la sécurité des occupants (chauffage en panne en plein hiver, installation électrique défaillante, etc.), le propriétaire est dans l’obligation d’intervenir rapidement.
De ce fait, il doit s'occuper des travaux de rénovation structurelle :
- La réfection de la toiture, le traitement des murs porteurs, les fondations ;
- Le remplacement des équipements essentiels devenus vétustes comme la chaudière ou le chauffe-eau ;
- Effectuer les mises aux normes exigées par la loi pour garantir la sécurité et la salubrité du logement.
- Réaliser les travaux de rénovation énergétique (tels que l’isolation thermique ou le remplacement des fenêtres pour améliorer les performances énergétiques)
En aucun cas, le bailleur ne peut demander au locataire de financer ces réparations, sauf si ce dernier a causé volontairement ces dégradations.
Quelles sont les réparations à la charge du locataire ?
Le locataire est responsable de l’entretien courant du logement. Cela comprend toutes les petites interventions du quotidien qui proviennent de l'usage normal du logement et qui permettent de le maintenir en bon état.
Bon à savoir : La liste exhaustive des réparations locatives est fixée par l'article 1 du Décret n°87-712 du 26 août 1987.
Du coup, le locataire est tenu de veiller au bon état des équipements et d'effectuer les réparations mineures :
- Le nettoyage du logement ainsi que le remplacement des petites pièces comme les ampoules, fusibles ou joints ;
- L'entretien de la robinetterie, le chauffage et la ventilation pour éviter toute détérioration due à un manque de soin ;
- Le débouchage des canalisations ;
- Le nettoyage des gouttières ;
- La gestion de la cour ou du jardin privatif...
Attention : Toute dégradation résultant d’un usage anormal du logement reste sous la responsabilité du locataire.
En revanche, il ne peut être tenu pour responsable des détériorations dues à la vétusté ou à des facteurs indépendants de sa volonté, comme un dégât des eaux provenant de l’immeuble ou un vice de construction.
À qui revient la charge des travaux d’amélioration du logement ?
Il est courant qu’un locataire souhaite modifier certains aspects du logement qu’il occupe, pour l’adapter à ses goûts ou améliorer son confort. Par exemple, il peut poser une étagère murale, repeindre une pièce, ou installer des rideaux En général, ces travaux peuvent être réalisés sans accord préalable du bailleur, à condition qu'ils ne modifient pas durablement la structure ou l’usage du bien et sont entièrement à la charge du locataire. Ce dernier devra donc remettre le logement dans son état d'origine avant de le quitter.
En revanche, toute transformation importante – comme remplacer une baignoire par une douche, abattre une cloison, poser du carrelage ou installer une cuisine équipée – doit obligatoirement faire l’objet d’une autorisation écrite du bailleur.
Par ailleurs, lorsque le propriétaire décide d’engager des travaux d’amélioration, ils sont dans ce cas à la charge de ce dernier.
Ces travaux peuvent concerner des mises aux normes, des réparations urgentes ou des améliorations (changement de menuiseries, modernisation de la salle de bain…). En principe, le locataire ne peut pas s’opposer à leur réalisation dès lors qu’ils sont justifiés et nécessaires à la conservation ou à l’amélioration du logement.
Toutefois, le bailleur doit le prévenir à l’avance, s'assurer que les travaux sont effectués en journée, et limiter au maximum les nuisances.
Le locataire ne peut pas être contraint de quitter le logement pendant les travaux, sauf en cas de danger manifeste ou de relogement temporaire convenu d’un commun accord.
En cas de litige de location, vers qui se tourner ?
La réalisation des travaux constitue l'un des motifs les plus récurrents de conflits entre les bailleurs et les locataires. Ainsi, toute partie peut librement saisir la Commission départementale de conciliation pour règlement à l'amiable du litige.
Si le conflit persiste, elle peut saisir le juge des contentieux de la protection, qui tranchera le litige.
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